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Die SPD steht an der Seite der Mieter*innen. Seit vielen Jahren kämpfen wir für mehr Mieterschutz. Diese Themen bewegen uns im Moment, hier sehen wir Ansatzpunkte mehr Rechte für Mieter*innen zu erkämpfen:

Der Freistaat enthält den Mieter*innen seit Juni 2021, also seit inzwischen etwa eineinhalb Jahren, ein wichtiges Mieterschutzgesetz vor und lässt sie damit wiedereinmal im Stich. Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz könnte der Freistaat alle Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in München unter den Genehmigungsvorbehalt stellen. Und nicht nur wie aktuell in Erhaltungssatzungsgebieten.

Gleichzeitig würde ein in München leider sehr oft genutzter Umgehungstatbestand entfallen: Wenn ein*e Vermieter*in den Mieter*innen sieben Jahre die Wohnung zum Kauf anbietet und diese das Kaufangebot nicht annehmen, kann er oder sie danach die Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln. Diese Regelung bietet nur Schutz, wenn die Mieter*innen die Chance haben tatsächlich ihre Wohnung zu kaufen. Bei den aktuellen Eigentumspreisen, ist das Angebot für viele eine reine Farce. Diese Lücke würde durch das Gesetz geschlossen.

Gleichzeitig ist es wichtig dass der Freistaat schnell handelt, denn das Gesetzt ist befristet. Berlin hat dieses Gesetz schon Anfang Oktober 2021 umgesetzt. Der Freistaat braucht noch Gutachten. Das ist nur eine  weitere Verhinderungstaktik der CSU. Wir sind uns sehr sicher, dass München ein angespannter Wohnungsmarkt ist auch ohne Gutachten.

Im November 2021 hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass Kommunen das Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungen fast gar nicht mehr anwenden können. Denn sie darf die Bewohner*innen nicht mehr vor einer Verdrängung in der Zukunft schützen, sondern sie darf nur eingreifen, wenn jetzt ein Missstand, zum Beispiel Leerstand, herrscht. Seit dem Urteil konnte die Stadt rund 1000 Menschen in 556 Wohnungen nicht schützen. Deshalb hat sich in München ein breites Bündnis formiert, in dem die SPD aktiv mitarbeitet. Und unsere Bundesbauministerin Klara Geywitz hat einen Gesetzesentwurf für ein Zurück zum alten Vorkaufsrecht vorgelegt. Dieser wird derzeit vom FDP-geführten Justizministerium geblockt. Wir erwarten, dass die FDP die Blockade beendet, im Koalitionsvertrag ist klar geregelt, dass dieses Gesetz auf den Weg gebracht und verabschiedet werden muss.

In Zeiten steigender Energie- und Lebensmittelpreise ist eine Atempause für Mieter*innen noch drängender. Denn allen Krisen zum Trotz steigen die Mieten weiter. Die Mieter*innen brauchen dringend eine Atempause.  Deshalb kämpfen wir weiter für einen bundesweiten sechsjährigen Mietenstopp für Gebiete mit angespannten Wohnungsmarkt. Hier sollen die Mieten für sechs Jahre eingefroren werden, auch um Zeit zu haben, dass politische Maßnahmen wirken können. Die Stadt ist hier, auf unserer Initiative hin, Vorbild und hat schon 2019 einen fünfjährigen Mietenstopp in Städtischen Wohnungen erlassen.

In den letzten Jahren mussten immer mehr Münchner*innen Indexmietverträge in München akzeptieren. Mit solchen Verträgen kann die Miete jedes Jahr analog des Verbraucherindexes erhöht werden. Positiv ist, dass bei diesen Verträgen Mietsteigerungen wegen Modernisierungen ausgeschlossen sind. Die negative Seite bekommen jetzt viele Mieter*innen zu spüren. Neben den gestiegenen Nebenkosten, steigt auch die Miete sprunghaft an. Da Erhöhungen um 10% in einem Jahr möglich sind.  Denn für Indexmietverträge gilt keine Obergrenze, die Mieter*innen vor Überforderung schützt. Wir fordern, dass die Kappungsgrenze auch für Indexmietverträge gilt.

Antrag:

(1) Wir fordern vom Freistaat, dass er endlich seine Verzögerungstaktik aufgibt und für München den §250 des Baulandmobilisierungsgesetzes in Kraft setzt. Damit auch in ganz München ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen gilt.

(2) Wir fordern von der FDP ein Ende der Blockade des Gesetzesentwurfs von Klara Geywitz zum Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten. Der Koalitionsvertrag ist in dieser Frage klar, wir brauchen ein Gesetz, damit die Kommunen ihre Rechte zurück bekommen

(3) Wir fordern einen bundesweiten sechsjährigen Mietenstopp, für alle angespannten Wohnungsmärkte um den Mieter*innen eine Atempause zu verschaffen und der Politik die Zeit zu verschaffen, wichtige Reformen umzusetzen.

(4) Wir fordern unsere Bundestagsabgeordneten auf, die Forderungen einer Kappungsgrenze für Indexverträge in die politische Diskussion um die Entlastungspakete einzubringen.

Die SPD konnte in der Bundesregierung eine Wohngeldreform umsetzen, die den Kreis der Wohngeldberechtigten deutlich ausweitet. Mehr als dreimal so viele Menschen wie bisher sollen durch die von Klara Geywitz vorgelegte Gesetzesreform ab 01.01.23 Wohngeld beziehen können. Damit sollen vor allem diejenigen unterstützt werden, die oberhalb des Grundsicherungsniveaus des Bürgergelds leben, aber (anteilig am Gesamteinkommen) besonders von der Inflation und den gestiegenen Energiekosten (und damit auch Wohnnebenkosten) betroffen sind. Deswegen enthält das neue Wohngeld plus auch eine Klima- und Heizkostenkomponente.

Unser Ziel ist es, dass alle Menschen, von ihrem Lohn ein gutes Leben führen können. Höhere Löhne, nach der umgesetzten Mindestlohnerhöhung auf 12€/Stunde, auch unsere Initiativen für einen spezifischen Münchner Mindestlohn, eine Tariftreue bei Öffentlichen Vergabe, die Stärkung von Tarifverträgen, sowie der Einsatz der SPD für eine lebensstandardsichernde Rente sind deswegen die sozialdemokratischen Antwort für ein selbstbestimmtes Leben für alle. Doch wissen wir, dass dies aktuell nicht die Realität ist, deshalb soll das Wohngeld Menschen mit geringem Einkommen unterstützen. Und das ist richtig.

Bisher hatte das Wohngeldgesetz des Bundes in München nur eine sehr eingeschränkte Wirkung und brachte viel Verwaltungsaufwand mit sich. Zwar gab es jedes Jahr mehr als 10.000 Anträge, aber nur 0,5% der Münchner Gesamtbevölkerung konnte vom Wohngeld profitieren und mehr als 2/3 aller Anträge musste abgelehnt werden. Nun ist es aufgrund des Einsatzes der SPD-Bundestagsfraktion und von Bauministerin Klara Geywitz möglich, dass gerade angesichts der aktuellen Krise mehr Rentner*innen, Familien und Münchner*innen mit geringerem Einkommen vom Wohngeld profitieren.

In eine andere Richtung gehen die Vorschläge der Münchner CSU zum kommunalen Wohngeld. Hier sollen alle Münchner*innen die anspruchsberechtigt sind für das Wohnungsbauprogramm München-Modell unterstützt werden. Das bedeutet auch eine Familie mit zwei Kindern und einem Bruttoeinkommen von rund 100.000 Euro.

Während die CSU selbst in der Landesregierung des reichen Freistaats Bayern nichts umsetzt, um die Menschen in der Krise zu entlasten und noch die Versuche der Ampelregierung im Bundesrat aus parteitaktischen Gründen zurückweist, sorgen SPD-geführte Landesregierungen wie z.B. in Niedersachsen für eigene Entlastungspakete.

Das Wohngeld finanziert Mieteinnahmen von Vermieter*innen mit öffentlichen Mitteln quer und muss deswegen passgenau für diejenigen sein, die besonders schwere Herausforderungen zu meistern haben. Ein Wohngeld auf dass weite Teile der Bevölkerung Anspruch haben, das haben Beispiele in anderen Ländern gezeigt, kann zu Mitnahmeeffekten führen, indem einfach die Mieten erhöht werden. Die städtische Hilfe in der Krise darf aber nicht per Gießkanne erfolgen. Wir haben deswegen den SWM Wärmefonds auf den Weg gebracht und werden sicherstellen, dass in München niemand frieren muss oder im Dunkeln sitzen wird. Ein kommunales Wohngeld wäre nicht der richtige wohnungs- oder sozialpolitische Weg, vielmehr ist die Forderung der Münchner CSU blanker Opportunismus.

Ein Wohngeld für weite Teile der Bevölkerung akzeptiert die Logik des renditeorientierten Wohnungsmarkt und versucht die Auswirkungen zu lindern. Auch wenn wir wissen, dass wir dicke Bretter bohren müssen, wollen wir diese Logik nicht akzeptieren. 

Antrag:

(1) Die SPD Stadtratsfraktion wird aufgefordert, sich für eine rasche und unbürokratische Umsetzung der Wohngeldreformen in München einzusetzen. Dabei muss ausreichend Personal zur Verfügung gestellt werden, es müssen Abschlagszahlungen ermöglicht werden und die Verfahren vereinfacht werden, damit nicht zu Lasten der Antragsstellenden oder des Personals lange Wartezeiten entstehen.

(2) Die Landtagsfraktion wird aufgefordert sich im Landtag weiterhin für ein bayerisches Entlastungspaket, dass direkt die Menschen unterstützt, einzusetzen.

(3) Die Landtagsfraktion wird aufgefordert sich im Landtag im Rahmen der Konnexität für einen Ersatz der Personalmehraufwendungen und eine bessere personelle Ausstattung der kommunalen Sozialverwaltung einzusetzen und eine schnelle und unbürokratische Hilfe für alle Kommunen zur Auszahlung des Wohngelds zu erreichen, wobei Kommunen mit angespannten Wohnungsmarkt besonders zu unterstützen sind.

(4) Die Vorschläge der Münchner CSU für ein eigenständiges kommunales Wohngeld weist die Münchner SPD als blanken Populismus zurück.

Wenn die Stadt im Bebauungsplanverfahren Baurecht schafft, schafft sie leistungslose Gewinne für den oder die Eigentümer*in. Er oder sie kann durch den Bau von Wohnungen Gewinne durch Vermietung und Verkauf erzielen. Im Wohnungsbau schöpft die Stadt über die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) zu 2/3 diese Gewinne ab. Das ist richtig, denn durch den Bau neuer Wohnungen entstehen auch Kosten für die Stadtgesellschaft. Es werden zum Beispiel mehr KITA-Plätze gebraucht oder der ÖPNV muss ausgebaut werden.  Und nur wenige Kosten der Infrastruktur können als „ursächlich“ – konkret durch das Baugebiet verursacht – direkt in Anrechnung gebracht werden. Und wir sichern durch die SoBoN die Münchner Mischung. In keinem Stadtviertel sollen nur Menschen mit hohem Vermögen oder nur Menschen mit geringem Einkommen wohnen. Eine Neubauwohnung könnte sich jemand, der auf Grundsicherung angewiesen ist, nicht leisten, aber die SoBoN schreibt einen gewissen Prozentsatz an geförderten Wohnungen fest, aktuell 40% plus KMB.

Bei Gewerbe-Neubaugebieten haben wir diese gesetzlichen Möglichkeiten nicht, nur wenige Kosten für Infrastruktur müssen vom der/dem Eigentümer*in getragen werden. Aber natürlich entstehen auch hier leistungslose Gewinne durch die Schaffung von Baurecht oder die Änderung des Flächennutzungsplans. Und es gibt auch innerhalb des Gewerbes Verdrängungsprozesse. Mit hochwertigen Büroflächen lassen sich mehr Gewinne erzielen, als mit Flächen für das einfache Gewerbe. Wir wollen auch bei Unternehmen die Münchner Mischung erhalten. Wir wollen Platz für Handwerksbetriebe, für Kultur, für kleine Dienstleistungsbetriebe, für Dienstleistungen in Bürogebäuden und für das produzierende Gewerbe. Wir wollen keine Stadt werden, in der nur noch das Headquarter und maximal die Forschungs- und Entwicklungsabteilung sitzt. Die steigenden Bodenpreise haben diesen Prozess in den letzten Jahren beschleunigt. Es war für viele Firmen lukrativ sich in München zu verkleinern und die frei werdenden Flächen zu verkaufen oder abzumieten.

Und trotz der Klage vieler Unternehmer*innen in München keine Fachkräfte mehr zu finden, erlebt der Werkswohnungsbau keine Renaissance. Bei den Auszubildenden müsste die Stadt mit dem AzubiWerk ein Angebot schaffen. Wir wollen Unternehmen in die Pflicht nehmen und halten deshalb weiterhin ein Drittel des Angebots im AzubiWerk für den Kauf von Belegrechten durch Unternehmen vor. Aus unserer Sicht sollten Unternehmen Verantwortung übernehmen, und wenn sie in dieser Stadt bauen wollen, auch für ihre Beschäftigten Wohnraum schaffen.

Antrag:

Um die Münchner Mischung zu erhalten und um leistungslose Gewinne nicht nur beim Wohnungsbau abzuschöpfen wollen wir einen neuen Anlauf nehmen die Gewerbe SoBoN neu aufzustellen und wieder in Kraft zu setzen. Die SPD Stadtratsfraktion wird aufgefordert mit dem Beschluss von WIM 7 die Entwicklung eines Konzeptes zu beantragen.

Wichtige Bausteine sind dabei für uns der Schutz von Produktion und A-Gewerbe und Unternehmen auf soziale und ökologische Ziele zu verpflichten: wie zum Beispiel den Werkswohnungsbau, Unterstützung beim Ausbau des ÖPNV, Kitaplätze, die Entsiegelung von Flächen, ein Energiekonzept mit Photovoltaik auf den Dächern, das Pflanzen von Bäumen um Hitzeinseln zu vermeiden. Geprüft werden soll ob es die Möglichkeit gibt soziale Daseinsvorsorge in solchen Neubaugebieten einen Platz zu fairen Preisen zu geben.

Die mittelfristig vorhandenen Wohnbaupotentiale durch Neuausweisung von Bauland sind in München weitgehend erschlossen und die hier möglichen Neubauprojekte bis Ende des Jahrzehnts voraussichtlich erschöpft, die untersuchten Stadterweiterungsgebiete werden jedoch erst jenseits der 30er Jahre zur Wohnraumbereitstellung beitragen können. Daher ist absehbar, dass die notwendige Wohnraumschaffung in München nicht allein durch Neubauprojekte zu decken sein wird. Im Rahmen der Studien zur Langfristigen Siedlungsentwicklung wurden erhebliche Nachverdichtungs- und Wohnbaupotentiale im Bestand identifiziert. Gerade im Gebietstyp der zusammenhängenden Wohnsiedlungen liegt dabei erhebliches, mit vertretbarem Mitteleinsatz erschließbares, Wohnflächenpotential.

Gleichzeitig wurde im Rahmen des Klimaneutralitätsbeschlusses das Ziel formuliert auch im Gebäudebestand bis 2035 Klimaneutralität zu erreichen und damit die Notwendigkeit zur umfassenden Sanierung des gesamten Gebäudebestands in München geschaffen.

Diese Ziele müssen wir verbinden.  Eine energetische Sanierung des Gebäudebestandes, die ganz München in den Blick nimmt, muss immer auch mit der Erschließung von Potentialen der Wohnraumschaffung verbunden werden. Energetische Sanierung muss, wo immer möglich verbunden werden mit Wohnflächenerweiterung, Aufstockung und Ergänzung des Gebäudebestands nach dem Prinzip der qualifizierten Nachverdichtung. Das bedeutet nicht, ein unterschiedsloses Zubauen verfügbarer Flächen. Qualifizierte Nachverdichtung bedeutet für uns immer, dass ein Mehrwert an Wohnqualität für die Bewohner*innen entsteht, die bereits in dem Quartier wohnen.

Wir wollen eine qualitative Nachverdichtung, die auch bezahlbaren Wohnraum schafft. Leider hat die Kommune in der Innenentwicklung wenig Instrumente um den Bauherr*innen vorzuschreiben auch geförderten oder preisgedämpften Wohnraum zu schaffen. Viele Nachverdichtungsprojekte wie Luxusbauten in Innenhöfen können wir rechtlich nicht verhindern. Wir müssen aber deutlich machen, dass das nicht die Nachverdichtung ist, die wir wollen. Wir lehnen Projekte ab, die keinen Mehrwert für die Bewohner*innen bringen, die keinen bezahlbaren Wohnraum schaffen und nur der Renditeoptimierung der Eigentümer*innen dienen.

Mit dem sektoralen Bebauungsplan haben wir ein neues Instrument, dass wir begrüßen, dass aber leider durch das Agieren der Union beim Baulandmobilisierung auch Probleme mit sich bringt. Vor allem die offene Entschädigungsthematik. Aber mit dem sektoralen Bebauungsplan können wir auch bei Nachverdichtungen geförderten Wohnraum schaffen. Wir werden dieses neue Instrument bestmöglichst nutzen und vor allem strategisch in Gebieten einsetzen, die von Gentrifizierung bedroht sind. Wir haben uns dafür eingesetzt, dass das Referat für Stadtplanung und Bauordnung mehr Personal für diese Aufgabe bekommt.

Anträge 

(1) Wir fordern die notwendige energetischen Sanierung des Gebäudebestands insbesondere der kommunalen Wohnbaugesellschaften  mit Strategien der qualifizierten Nachverdichtung und Wohnraumschaffung im Rahmen einer integrierten Quartiersbetrachtung zu verbinden.

(2) Wir fordern die systematische Untersuchung und städtebauliche  Ermittlung von vorhandenen Wohnungsbaupotentialen im Bestand in Form eines Baupotentialkatasters und der Priorisierung der entsprechenden Projekte nach Umfang des vorhandenen Potentials. Die Aktivierung der Festgestellten Baulandpotentiale kann im Rahmen der Bauleitplanung auch im Form von Angebotsplanung erfolgen, wobei die Zweckbindung des neu geschaffenen Baurechts für den geförderten Wohnungsbau im Form von ergänzenden sektoralen Bebauungsplänen erfolgen kann..

(3) Wir fordern die Priorisierung der notwendigen energetischen Sanierung des Bestandes der städtischen Wohnungsbaugesellschaften nach dem jeweiligen Potential der Wohnraumschaffung.

(4) Wir fordern, dass  eine Nachverdichtungsagentur für gemeinnützige Akteur*innen eingerichtet wird, die nicht nur die Neugründung von Genossenschaften sondern auch die bestehenden Genossenschaften bei der Schaffung von Wohnraum im Bestand und der Bestandssanierung unterstützt. Hier besteht Potential dauerhaft bezahlbaren Wohnraum in Rahmen der Nachverdichtung zu schaffen. Gleichzeitig müssen die Interessen der Bewohner*innen in diesem Prozess mitbedacht werden, die Nachverdichtung muss auch einen Mehrwert für sie haben.

(5) Wir werden das neue Instrument des sektoralen Bebauungsplan  nutzen und vor allem strategisch in Gebieten einsetzen, die vom Gentrifizierung bedroht sind. Damit wir auch bei Nachverdichtungsprojekten geförderten Wohnraum schaffen können. Wir fordern den Bundesgesetzgeber auf, das Instrument des sektoralen Bebauungsplans zu entfristen.

Insbesondere Senior*innen stehen auf dem renditeorientierten Münchner Wohnungsmarkt vor besonderen Herausforderungen. Die Anforderungen an eine Wohnung verändern sich im Alter, viele Wohnungen im Bestand sind nicht seniorengerecht oder gar barrierefrei. Viele Senior*innen wollen nicht mehr alleine in einer größeren Wohnung leben, haben aber im Vergleich günstige Mietverhältnisse oder wohnen in Eigentum in ihrem angestammten Viertel und wollen dort nicht mehr weg.

Gleichzeitig sind Senior*innen nach dem Renteneintrittsalter nochmals anders betroffen als jüngere Münchner*innen. Die Altersarmut in unserer Stadt mit sehr hohen Lebenshaltungskosten nimmt auf besondere Weise zu, gerade in Bayern sind besonders Frauen im Alter angesichts der Auswirkungen einer CSU-Familienpolitik von Armut betroffen. Mit dem Eintritt in den Ruhestand sinken die Chancen drastisch die eigene ökonomische Lage nochmals zu verbessern. Viele Senior*innen arbeiten inzwischen in geringfügiger Beschäftigung um die Rente aufzubessern und Einkommensarmut zu überwinden – auch um die bisherigen Wohnverhältnisse finanzieren zu können.

Zudem besteht Handlungsbedarf angesichts der Auswirkungen des demographischen Wandels auf unsere Stadt. Sowohl die reine Anzahl als auch der Anteil an älteren Menschen an der Münchner Gesamtbevölkerung wird zunehmen. Deswegen muss sich eine verantwortungsvolle Wohnungspolitik gesondert mit der Situation der älter werdenden Bevölkerung und ihren Bedürfnissen auseinandersetzen. Darauf zu setzen, dass der renditeorientierte Wohnungsmarkt auf diese Entwicklungen eingeht, wird eine vergebene Hoffnung sein.

In München gibt es 14 Seniorenwohnanlagen. Gerade bezahlbarer Wohnraum für ältere Menschen muss erhalten, teilweise saniert und ausgebaut werden. Wir wollen aber auch innovative Wohnformen für Senior*innen stärken: Senior*innenwohnen mit Mehrgenerationenanteil, mehr senior*innengerechte Wohnungen im Bestand der städtischen Wohnungsbaugesellschaften und die Förderung von senior*innengerechtem Wohnungsumbau bei Genossenschaften (Außenaufzüge, Barrierefreier Umbau) stärken. In jedem Stadtbezirk soll eine Mischung an seniorengerechten Wohnformen hergestellt werden, damit ältere Menschen möglichst in oder nahe an ihren jeweiligen Wohnvierteln umziehen können, falls sie das wollen. Dabei wollen wir innovative Konzepte wie „Wohnen für Hilfe“, z.B. des Seniorentreffs Neuhausen und des Studentenwerks, oder auch spezielle Angebote für Senioren-WG‘s fortführen und ausbauen. Gerade im Umfeld von ASZ, Tagescafés und ähnlichen Einrichtungen werden wir neue Wohnmöglichkeiten schaffen – oder in der Nähe von Senior*innenwohnanlagen entsprechende soziale Infrastruktur bereit stellen.

Antrag

(1) Die SPD Stadtratsfraktion wird aufgefordert sich für ein Sonderprogramm Seniorenwohnen einzusetzen. Mit diesem Programm sollen die städtischen Wohnungsbaugesellschaften  und andere gemeinnützigen Akteur*innen die oben beschrieben Aktivitäten finanzieren können.

(2) Die SPD begrüßt dass von der SPD Fraktion initiierte Förderprogramm für den seniorengerechten Umbau von Bestandswohnungen und zur Schaffung von Begegnungsflächen. Der Umbau im Bestand ist aber oft mit hohen Kosten verbunden, die sich nicht alle leisten können oder er führt zu steigenden Mieten, die die Menschen im Alter oft schwer stemmen können. Das Programm soll hier eine Lösung bieten.

(3) Die SPD Landtagsfraktion wird aufgefordert sich für eine Reform des Kommunalen Wohnraumförderungsprogramms (KommWfP) des Freistaats einzusetzen. Dabei sollen die Mittel deutlich erhöht, spezifische Bedarfe für Städte mit angespannten Wohnungsmarkt festgestellt und entsprechend berücksichtigt sowie angesichts des demographischen Wandels gerade für die Förderung von Seniorenwohnen bereitgestellt werden.

Boden ist die Grundlage für jeden Wohnungsbau und als Gut nicht vermehrbar. Das Vorhandensein von ausreichenden Grundstücksreserven, grade auch im kommunalen Eigentum ist grundlegende Voraussetzung für die Schaffung und Ausweitung des Bestandes an dauerhaften bezahlbarem Wohnungsbau, insbesondere auch im Bestand der städtischen Wohnungsbaugesellschaften.

Boden ist insbesondere in München, das flächenmäßig nach außen im Vergleich zur bereits bebauten Fläche deutlich begrenzt ist, und wenige unbebaute oder untergenutzte Grundstücke im  bebauten Innenraum aufweist, ein knappes und dringend benötigtes Gut. Die Grundstückskosten sind ein zentraler Kostenfaktor bei der Erstellung dringen benötigten Wohnraums. Die Bodenpreise´sind in München aufgrund der hohen Nachfrage und des knappen Angebots stark angestiegen und haben sich seit 2009 mehr als verdreifacht. Damit haben sich die Grundstückspreise zusehends vom realen Wohnungsmarktgeschehen und vom eigentlichen Ertragswert des Grundstücks abgelöst.

Um in diesem Umfeld ausreichend Flächen für bezahlbaren Wohnraum vorhalten zu können und damit die Grundlage für die Erfüllung der Wohnungsbauzahlen zu legen  braucht es eine abgestimmte Gesamtstrategie Bodenpolitik in der die bestehenden Bausteine der Bodenpolitik und Baulandbevorratung systematisiert und fortentwickelt werden.

Daher soll die Stadtverwaltung beauftragte werden, eine abgestimmte Gesamtstrategie Bodenpolitik München zu entwickeln, die dem Wohnungspolitischen Handlungsprogram  „Wohnen in München“ an die Seite gestellt wird.

Im Rahmen der Gesamtstrategie sollen Ansätze untersucht werden, einen Bodenfond einzurichten, der es ermöglicht investitionssuchendes Kapital zu den Bedingungen der Stadt eine langfristige Anlageoption zu bieten und gleichzeitig dauerhaft Grundstücke für den bezahlbaren Wohnungsbau vorzuhalten. Dieser Bodenfond soll nicht revolvierend ausgestaltet werden, sondern die Grundstücke dauerhaft im Eigentum behalten und lediglich im Erbbaurecht an gemeinnützige Wohnungsunternehmen oder Bauherrinnen im Rahmen gemeinwohlorientierter Investitionsmodelle zur Realisierung der Programme von WiM vergeben wird.

Wir fordern daher:

(1) Die Entwicklung einer abgestimmten bodenpolitischen Gesamtstrategie für die Landeshauptstadt München unter der die bestehenden Bausteine der Baulandmobilisierung und -akquise systematisiert und weiterentwickelt werden. Der Ankauf, die Sicherung  und  Bereitstellung von Grundstücken für den geförderten Wohnungsbau ist das erklärte Ziel dieser Gesamtstrategie.

(2) Die Einrichtung eines Bodenfonds, der langfristig die Bevorratung von Boden für die Schaffung von bezahlbaren und geförderten Wohnraum sicherstellen soll. Grundstücke sollen hier nicht veräußert werden sondern dauerhaft im Eigentum des Bodenfonds verbleiben und im Erbbaurecht entsprechend der Programmsystematik von Wohnen in München vergeben werden.

(3) Freistaat Bayern wird aufgefordert die vorgeschlagenen „Maßnahmen für eine Bau-, Investitions- und Innovationsoffensive“ aus dem „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ konsequent umzusetzen und die Kommunen bei der Einrichtung von Bodenfonds unterstützen. Dazu sind im Landeshaushalt Fördermittel für die Bevorratung von Bauland für den geförderten Wohnungsbau vorzusehen.  Der Bundesgesetzgeber wird aufgefordert die nötigen finanzverfassungsrechtlichen Grundlagen zu schaffen, die ein direkte Beteiligung des Bundes an der Ausstattung der Bodenfonds ermöglichen. Die vorhandenen Grundstücke im Eigentum des Bundes, die für eine zukünftige Wohnnutzung in Frage kommen sollen in den jeweiligen Kommunalen Bodenfond einfließen und Bundesmittel für den Ankauf von Grundstücken zur Verfügung gestellt werden.

(4) Die SPD München führt gemeinsam mit der Fraktion im Jahr 2023 eine Fachtagung Bodenpolitik durch,  in der die Rahmenbedingungen für die Konstruktion und Arbeitsweise eines Bodenfonds unter Einbeziehung auch externer Fachexpertise gemeinsam erarbeitet werden.

Bezahlbares Wohnen entsteht aktuell hauptsächlich durch den Sozialen Wohnungsbau (EOF), das Programm München Modell und den Konzeptionellen Wohnungsbau (KMB). Aktuell werden für freifinanzierte Wohnungen im Neubau 21 Euro und mehr aufgerufen. Das heißt für eine 80qm Wohnung muss eine Familie 1680 Euro plus Nebenkosten zahlen. Das ist für die meisten Familien nicht mehr bezahlbar. Im München Modell kostet der qm 11,50 Euro und im KMB 14,50 Euro.

Deshalb wollen wir den Sozialen Wohnungsbau (EOF) und das Programm „München Modell“ stärken. Die Baukosten und die Bauzinsen steigen und wir möchten, dass auch im geförderten Wohnungsbau klimagerecht gebaut wird, was natürlich zusätzliche Kosten verursacht. Der Bund hat vorgelegt und fördert den Sozialen Wohnungsbau mit 14,5 Mrd. Euro bis 2026. Der Freistaat hat sein Förderprogramm aber nur umgestaltet und nicht erhöht. Er weigert sich die höheren Kosten mit zu finanzieren. Gemeinsam mit der Bayern SPD kämpfen wir für eine  Wohnungsmilliarde, wir brauchen mehr Geld für die Wohnraumförderung.

Damit geförderter Wohnungsbau weiterhin gebaut wird, finden wir den Vorschlag die städtische Förderung deutlich aufzustocken, richtig. Durch das neue vierstufige Darlehen stellen wir sicher, dass auch in Krisenzeiten geförderter Wohnungsbau wirtschaftlich ist. Und wir fördern besonders gemeinnützige Akteure. Aber wir unterstützen auch private Bauträger. Aber nicht einfach bedingungslos, sondern dort wo bezahlbarer Wohnungsbau entsteht.

Eines der größten Probleme ist, dass der Soziale Wohnungsbau ein Ablaufdatum hat. Damit ist die Stadt immer in einen Hamsterrad gefangen, dass immer neue Wohnungen gebaut werden müssen, um diejenigen zu ersetzen, die aus der Bindung gefallen sind. Deshalb haben wir in der neuen SoBoN (sozialgerechte Bodennutzung) die maximale Bindungsdauer von 40 Jahren verbindlich für alle festgeschrieben, es gibt keine Ausnahmen mehr. Um die Bindungsdauer weiter zu erhöhen müsste der Freistaat die gesetzlichen Grundlagen schaffen. Das fordern wir ein.

Dauerhaft bezahlbarer Wohnraum entsteht nur bei gemeinwohlorientierten Akteuren, deshalb wollen wir sie unterstützen. Dauerhaft gesicherter sozialer Wohnungsbau ist gerade in Zeiten, in denen die Zahl der Menschen, die das Anrecht auch eine Sozialwohnung haben und die Zahl der Wohnungen, die belegt werden können, immer weiter auseinander gehen, essentiell. Gefangen im Hamsterrad eines geförderten Wohnungsbau als sozial orientierte Zwischennutzung wird es uns nicht gelingen, dauerhaft den Anteil an gefördertem bezahlbarem Wohnraum so zu erhöhen, wie es notwendig wäre.

Die aktuellen Baukostensteigerungen, die steigenden Bauzinsen und die sich ständig veränderte Förderung für klimagerechtes Bauen, treffen  auch die Genossenschaften. Die Aufstockung der städtischen Förderung im EOF und im München Model, um die Wirtschaftlichkeit herzustellen hilft ihnen ihre Projekte zu finanzieren, ohne ihre Mitglieder zu überfordern. Die Mitbauzentrale hat in den letzten Jahren erfolgreich Genossenschaften unterstützt und beraten. Gerade in diesen krisenhaften Zeiten wird sie dringend gebraucht. Deshalb haben wir uns aktiv für die Weiterfinanzierung eingesetzt.

Gleichzeitig möchten wir den „Konzeptionellen Wohnungsbau“ (KMB) verbessern. Die Grundidee des KMB war, dass die Stadt ihre Grundstücke nicht zu Höchstpreisen im Erbbaurecht vergibt. Sondern zu einem Festpreis und zwar an diejenigen Genossenschaften, Mietshaussyndikate oder Bauträger die das beste soziale und ökologische Konzept vorlegen und die sich verpflichten über 80 Jahre bezahlbares Wohnen schaffen. Um dies auch in diesen Zeiten zu sichern, fordern wir die Erarbeitung eines Konzepts, ob und wie die gestiegenen Kosten auch beim KMB ausgeglichen werden können. Eine weitere Erhöhung der Miete oder des Eigenanteils bei den Genossenschaften halten wir für falsch, da sich dann viele Menschen wohnen im KMB nicht mehr leisten können. Zusätzlich wollen wir im nächsten Jahr mit den Genossenschaften und der Stadtverwaltung diskutieren, wie das KMB verbessert werden kann.

Wir setzen uns dafür ein, dass die Stadt gemeinnützige Akteure unterstützt, in dem sie zum Beispiel Zugang zu städtischen Flächen haben. Die SPD in der Bundesregierung arbeitet an der Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit. Dadurch würden Unternehmen die sich fair verhalten, steuerlich begünstigt. Das wäre auch für München ein wichtiger Schritt.

Gleichzeitig hätten wir gerne als Partner beim gemeinnützigen Wohnungsbau eine starke Wohnungsbaugesellschaft des Freistaats. Die BayernHeim hat bisher leider noch keine einzige Wohnung gebaut. Stattdessen überlegt der Freistaat eine staatliche Fläche an apple zu verkaufen. Apple ist ein Konzern der wirtschaftlich erfolgreich genug ist, um ohne staatliche Hilfe ein Grundstück in München zu finden. Viele soziale Organisationen sind das nicht, sie bräuchten dringend Hilfe. Wenn schon nicht in Maxvorstadt, so könnte der Freistaat wenigstens leerstehende Häuser in Hartmannshofen für soziale Zwecke freigeben. Stattdessen soll auch hier meistbietend verkauft werden.

Antrag:

1) Bauen allein wird das Problem auf dem Münchner Wohnungsmarkt nicht lösen. Gerade vor dem Hintergrund, dass die Flächen immer knapper werden und wir auch Grünflächen schützen wollen. Für uns hat die Schaffung von dauerhaften bezahlbarer Wohnraum Priorität. Dafür setzen wir auf gemeinnützige Akteure wie Wohnungsbaugenossenschaften oder Städtische Wohnungsbaugesellschaften, die wir aktiv unterstützen.

2) Die Einführung der Wohnungsgemeinnützigkeit würde uns in München sehr unterstützen. Es wäre ein wichtiges Signal, dass hier dieses Mal  die profitieren, die nicht der maximale Rendite hinterherlaufen, sondern soziale Vermieter*innen sind. Und mit der Gemeinnützigkeit schafft der Bund eine Definition für soziale Vermieter*innen, die wir auch nutzen können, um diese zu unterstützen. Deshalb wollen wir unsere Vorstellungen zur Wohnungsgemeinnützigkeit erarbeiten und in die Diskussion einbringen.

3) Damit der geförderte Wohnungsbau durch die Steigerung der Baukosten nicht abnimmt oder stagniert und die Zielzahlen im Neubau aufrecht erhalten werden können, unterstützen wir den Vorschlag die städtische Förderung deutlich erhöhen. Wir sichern damit die Wirtschaftlichkeit des geförderten Wohnungsbaus auch in schwierigen Zeiten.

4) Wir fordern vom Freistaat  die Förderung für den Sozialen Wohnungsbau deutlich zu erhöhen. Gemeinsam mit der Bayern SPD kämpfen wir für eine Wohnungsmilliarde.

5) Unser Anspruch ist es mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, auch in diesen schwierigen Zeiten. Wir fordern die SPD Stadtratsfraktion auf – gemeinsam mit der Verwaltung – über Konzepte zu diskutieren, wie die Zielzahlen für die Schaffung bezahlbaren Wohnraum gesteigert werden können.

6) Wir stärken die städtischen Wohnungsbaugesellschaften indem wir sie unter einem gemeinsamen Dach zusammenführen und entwickeln Strukturen, die sie in die Lage versetzten effizient und schnell Wohnraum zu schaffen und die notwendige Bestandsentwicklung voranzutreiben. Das übergeordnete Ziel ist dabei die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften zu stärken und so schnell zur Schaffung weiteren bezahlbaren Wohnraums und zur Steigerung der Zielzahl beizutragen. Ebenfalls sollen hierbei Ansätze des seriellen und modularisierten Baues verfolgt werden, die in Verbindung mit einem zentralen Einkauf geeignet sind zur Senkung der Baukosten beizutragen. Zentrales Ziel ist es dabei auch Sie als soziale Vermieter*innen zu festigen und die Betreuung der Bewohner*innen durch die Hausverwaltungen weiter zu verbessern.

7) Wir fordern den Freistaat auf die Bindungsdauer für den Sozialen Wohnungsbau deutlich zu verlängern, unser Ziel sind mindestens 80 Jahre.

8) Wir fordern die SPD Stadtratsfraktion auf ein Konzept zu beantragen, wie die gestiegenen Kosten im Konzeptionellen Mietwohnungsbau auch ausgeglichen werden können. Wir starten die Diskussion mit den Genossenschaften und der Verwaltung, wie das KMB verbessert werden kann.

9) Wir verurteilen die aktuelle Praxis des Freistaats immer noch staatlichen Boden zu Höchstpreisen zu verkaufen und sie nicht Akteuren des gemeinwohlorientierten Wohnungsbaus zur Verfügung zu stellen.

Derzeit werden Quartiersansätze in ganz unterschiedlichen fachlichen Zusammenhängen diskutiert. Für uns ist das Quartier aber mehr als lediglich eine technokratische Strategie. Es ist vielmehr der Lösungsraum in dem gesellschaftlicher Zusammenhalt vor dem Hintergrund der notwendigen gesellschaftlichen Transformationen verhandelt und organisiert werden muss. Das Quartier ist keine administrative Gliederung sondern eine informelle Ebene oberhalb der Gebäudeebene. Der Umgriff des Quartiers ergibt sich hierbei aus einer projektorientierten Sicht, aber vorrangig als sozialräumlicher Zusammenhang. Damit stellt es die räumlichen Skalenebene dar, auf der eine Vielzahl von technischen und fachspezifischen Fragen verhandelt werden müssen.  Diese dürfen  nie isoliert voneinander betrachtet werden sondern müssen immer im sozialen Gesamtzusammenhang des Quartiers gemeinsam gedacht werden.

Nur unter der gemeinsamen Betrachtung aller Belange des Quartiers wir es auch vor dem Hintergrund der notwendigen energetischen Sanierung des Gebäudebestands im Hinblick auf das Ziel der Klimaneutralität für München bis 2035 möglich Zustimmung vor Ort für die notwendigen Maßnahmen zu gewinnen. Das Ziel muss es sein, die notwendige energetischen Sanierung des Gebäudebestands zu verbinden mit Maßnahmen zur Wohnraumschaffung und -ergänzung im Bestand  und gleichzeitig im Sinne einer qualifizierten Entwicklungsstrategie das ganze Quartier insbesondere auch mit seinen sozialen Belangen in den Blick zu nehmen  und die Wohnqualität für alle Bewohner*innen zu verbessern – auch für die, die bereits im Quartier wohnen.

Die Quartiere sind der Ort an dem soziales Zusammenleben gelebt wird und Begegnung im Alltag zwischen den unterschiedlichen Bewohner*innen  stattfinden kann. Die Quartiere sind der Raum an der Anspruch einer Stadt für alle real wird. Dafür bedarf es der kleinräumigen sozialen Mischung der Bevölkerungsstruktur im Sinne der Münchner Mischung.

Anträge

(1) Wir fordern die Einrichtung eines Prozesses der integrierten Quartiersentwicklung als Grundlage für Projekte der Sanierung und Umstrukturierung im Bestand sowie bei Neubauvorhaben. Die spezifischen Fachlichen Perspektiven auf das jeweilige Quartier müssen entsprechend der jeweiligen Rahmenbedingungen und Anforderungen miteinander ins Benehmen gesetzt werden und zu einem ganzheitlichen Ansatz für das Quartier zusammengefasst werden, mit dem Ziel sozial gemischte, nachhaltige  und lebenswerte Quartiere zu schaffen. Dafür bedarf des der zentralen Koordination der Fachperspektiven unter dem Dach einer integrierten Stadtplanung.

Die Sozialdemokratie kämpft dafür, dass München eine Stadt für Alle ist. Dass nicht nur reiche Menschen und Erben sich München noch leisten können. Wir kämpfen für eine solidarische Stadt und gegen die soziale Spaltung unserer Gesellschaft. Dafür braucht es eine starke Stadt, die sich einmischt, die gestaltet und auch Position bezieht. Die zentrale Frage um dieses Ziel zu erreichen  bleibt, wie wir dauerhaft bezahlbaren Wohnraum schaffen.

Wo stehen wir.

Die Situation hat sich weiter verschärft, eine Analyse der Schweizer UBS Bank zeigt auf, dass die Realeinkommen seit 2010 um 20% gestiegen sind und die Mieten um 30%. Der Wunsch nach Eigentum rückt für sehr viele in weite Ferne, denn im selben Zeitraum haben sich die Immobilienpreise mehr als Verdoppelt. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt ist eine wichtige Ursache warum sich Unsicherheit immer weiter in die Gesellschaft frisst. Wie lange kann ich mir die Stadt noch leisten? Diese Frage stellen sich immer mehr Menschen und es gelingt dem Staat immer weniger für Sicherheit oder die Realisierung eines Aufstiegsversprechens zu sorgen. Mit der Schaffung von Bezahlbaren Wohnraum geben wir ein klares Sicherheitsversprechen.

Natürlich sind diese Realitäten für uns als Sozialdemokratie ernüchternd. Aber es wäre falsch die Situation schön zu reden. Es ist wichtig  auf Grundlage der aktuellen Situation, Strategien zu entwerfen, wie wir für bezahlbaren Wohnraum kämpfen.

Die zentralen Punkte für uns in Wohnen in München 7

WIM 7 steht für den Vorrang von Bezahlbaren Wohnraum. Wir sichern den geförderten Wohnungsbau auch in Zeiten steigender Baukosten und Bauzinsen. Durch neue Förderbausteine und ein neues vierstufiges Darlehen kann flexibel auf Krisen reagiert werden und gesichert werden, dass geförderter Wohnungsbau wirtschaftlich bleibt. Denn wir brauchen ihn dringend. Ein Einbruch der Zielzahlen muss mit allen Mitteln verhindert werden. Aber wir wollen auch daran arbeiten, wie wir dauerhaft mehr geförderten Wohnungsbau schaffen. Wir werden auch den Konzeptionellen Wohnungsbau (KMB) weiterentwickeln und möchten auch hier die Teuerungen ausgleichen, um den KMB bezahlbar zu halten.

Mit WIM 7 nehmen wir konkret Zielgruppen in den Blick wie Senior*innen oder auch Auszubildende, für die auf Initiative der SPD das AzubiWerk geschaffen wurde. Hier sollen 1000 Wohnungen für junge Menschen entstehen.

Mehr bezahlbaren Wohnungsbau schaffen wir nicht nur im Neubau, sondern wir müssen auch auf den Bestand setzen. Wir wollen eine qualitative Nachverdichtung, die Nachverdichtung und Klimaschutz zusammen denkt. Qualitativ ist Nachverdichtung für uns nur wenn Wohnraum bezahlbar ist und bleibt.

Die zentralen Punkte unserer Wohnungspolitik:

• Wir wollen nicht einfach bauen, bauen, bauen. Wir wollen dauerhaft bezahlbaren Wohnungsbau schaffen, das ist unser Ziel. Dafür wollen wir alle gemeinnützigen Akteure wie die Genossenschaften stärken und aktiv unterstützen. Bezahlbarer Wohnraum bleibt bezahlbar, wenn er in guten Händen ist. Und wir brauchen starke städtische Wohnungsbaugesellschaften. Die aktiv das Ziel, bezahlbaren, ökologischen Wohnungsneubau und Bestand und lebenswerte Quartiere zu schaffen, verfolgen. Das zu erreichen und zu erhalten ist unsere oberste Prämisse im Fusionsprozess.
• In den neuen Stadtquartieren auf städtischen Grund wie in Freiham oder in Neufreimann, werden Quartiere entstehen in denen alle Wohnungen bezahlbar sind. Hier zeigt sich praktisch wofür wir stehen. Und wir nutzen alle Instrumente die uns im Neubau und Nachverdichtung zur Verfügung stehen. Wir haben 2021 die SoBoN (sozialgerechte Bodennutzung) deutlich verschärft. Wir beschließen als erste Kommune bundesweit den ersten sektoralen Bebauungsplan und wir stehen zur Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) im München Nordosten und im Norden.
• Um ein kommunales Gegengewicht auf dem Wohnungsmarkt zu schaffen, brauchen wir mehr Wohnungen in städtischer Hand. Wir setzen uns mit Bündnispartner*innen deshalb dafür ein, dass die Stadt das Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten zurück erhält. Und wir haben darüber hinaus Häuser direkt von Eigentümer*innen angekauft. Auch gibt es mit der neuen SoBoN die Möglichkeit Flächen an die Stadt zu verkaufen. Und wir entwickeln neue Instrumente der Bodenpolitik, wie einen Bodenfond.
• Wir stehen an der Seite der Mieter*innen. Um sie zu schützen müssen wir mehr Rechte für die Stadt, mehr Mieterschutz vom Freistaat und vom Bund einfordern. Alle uns zur Verfügung stehenden Instrumente setzen wir ein und schärfen sie nach, wie zum Beispiel beim Thema Zweckentfremdung. Wir beziehen Position und machen Investoren deutlich, dass maximaler Gewinn kein Grundrecht ist, sondern dass Eigentum verpflichtet.
• Alle Prognosen gehen davon aus, dass die Stadt weiter wächst. Das stellt die Stadt vor Herausforderungen. Aber wir nehmen sie an. Denn wir wollen und können keine Mauern um München bauen. Wenn wir diese Herausforderung nicht annehmen, werden als erstes die Menschen mit geringem Einkommen verdrängt.
• Wir wollen eine solidarische und klimagerechte Stadt. Es braucht eine konsequente sozial-ökologische Strategie, die Mieter*innenschutz, Ressourcenschutz, ökologisches Sanieren und Bauen, Flächenschutz und Bekämpfung sozialer Ungleichheit und Wohnungslosigkeit konsequent zusammen denkt. Um dies zu erreichen setzen wir auf einen Quartiersansatz und beim Neubau und der Sanierung von Gebäuden auf eine ökologische Gesamtbetrachtung. Soziale und ökologische Ziele dürfen nicht gegeneinander ausgespielt werden.
• Wir wollen das München lebenswert ist. Dafür braucht es viele Grün- und Erholungsflächen, das hat die Coronapandemie gezeigt. Gerade für Menschen mit geringem Einkommen, sind diese wichtig. Und es ist nicht egal wie Grünflächen gestaltet sind, Hauptsache es gibt sie. Wir kämpfen gegen das Abstandsgrün, wir wollen Grünflächen, welche die Menschen gerne nutzen. Und wir setzen die Aufwertung öffentlicher Plätze in der Stadt fort, auch unter Gesichtspunkten des Klimaschutzes.
• Die Zahl und die Härte der Konflikte in dieser Stadt nimmt zu. Konflikte über unterschiedliche Interessen sind wichtig, sie sind Bestandteil unserer Demokratie. Uns ist es aber wichtig, dass am Ende nicht die gewinnen, die am Lautesten sind. Und wir wollen auch denen eine Stimme geben, die sich keine teuren Anwälte leisten können.
• Eine Stadt für Alle, muss auch gute Arbeitsplätze für alle haben. Deshalb setzen wir uns für Produktion in der Stadt und gegen die Verdrängung von Kleingewerbe, von Clubs und Kultur ein. Die Münchener Mischung muss auch fürs Gewerbe gelten. Wir wollen uns deshalb auf den Weg machen eine neue Gewerbe-SoBoN zu entwickeln und Kleingewerbe schützen, indem wir fordern sie zum Beispiel auch in den Schutz von Erhaltungssatzungen aufzunehmen.

Wir sind kämpferisch und stellen uns der reinen Renditeorientierung entgegen. Wir gestalten unsere Stadt, geben Sicherheit in schwierigen Zeiten und sorgen für eine bessere Zukunft.