2/II/2019 KWP-2 Stadtentwicklung, Wohnungsbau und Mieter*innen-Schutz

Den Prognosen zufolge wird München bis 2030, also in zehn Jahren, auf dann knapp 1,8 Millionen Einwohnerinnen und Einwohner wachsen. Wer behauptet, den Zuzug in die Stadt per Beschluss stoppen zu können, lügt sich selbst und anderen in die Tasche. Wir betrachten das Wachstum als eine Chance für die Zukunft. Wir setzen auf eine soziale, ökologische und gestaltete Politik, die vor allem die Stadtteile Münchens als lebenswerte Zentren stärkt. Wir setzen auf Quartiere, die in Bestand und Neubau gemischt, effizient und nachhaltig lebenswert sind. Dabei muss sich Stadtplanung und Stadtentwicklung auch daran messen, ob wir es schaffen, die Erdüberhitzung auf 1,5° zu bändigen und damit unseren lokalen Beitrag zur Erfüllung der internationalen Verpflichtungen zu erfüllen.

Grünflächen verschönern das Erscheinungsbild ihrer Umgebung, tragen zu einem guten Klima in der Stadt bei, bieten Erholungs- und Spielmöglichkeiten. Wir werden neue qualitätsvolle Grünflächen schaffen, vorhandene erhalten und ökologisch pflegen. Die Bepflanzung muss dem Klimawandel angepasst werden. Besondere Aufmerksamkeit schenken wir dem Baumschutz, dem Erhalt oder wo nötig, der Verbesserung der Tier- und Pflanzenvielfalt in der Stadt. Baumpflanzungen, vor allem mit Obstbäumen, werden wir stark forcieren. So viele Bäume, Grünflächen, Urban Gardening, begrünte Dächer und Fassaden wie möglich und sinnvoll, sollen München fit für den Klimawandel machen.

Die noch vorhandenen Flächen in der Stadt sind begehrt, gleichzeitig aber auch für den Bau notwendiger Wohnungen begrenzt. Auch dadurch steigt der Verdrängungsdruck auf gering bis gutverdienende Haushalte. Wohnungsbaupolitik muss sich daher noch stärker auf die Schaffung neuen bezahlbaren Wohnraums konzentrieren, gleichzeitig aber sicherstellen, dass heute bezahlbares Wohnen auf Dauer bezahlbar bleibt.

Wohnen ist ein Grundrecht! Wir wollen eine Stadt für alle Menschen, die in ihr leben und arbeiten. Wir akzeptieren nicht, dass steigende Mieten und Bodenpreise ein Leben in München für viele zunehmend unbezahlbar machen.

Die SPD im Münchner Rathaus hat immer konsequent die Instrumente genutzt, die Bund und Land einer Kommune einräumen. Auch in kritischen Zeiten haben wir unseren kommunalen Mietwohnungsbestand nicht verkauft, sondern ausgeweitet. München hat das größte kommunale Wohnungsbauprogramm Deutschlands und gibt dafür zusammen mit der preisvergünstigten Grundstücksabgabe an Genossenschaften über 1 Milliarde Euro aus. Mit Erhaltungssatzungen, Münchner Mietpreisbremse und Münchner Mietenstopp, mit einem eigenen Münchner Mietspiegel, dem Kampf gegen Zweckentfremdungen und dem konsequenten Ausüben des Vorkaufsrechts loten wir regelmäßig die Grenzen des juristisch Zulässigen aus. Keine andere politische Kraft engagiert sich auch nur annähernd so für die Münchner Mieterinnen und Mieter, wie die SPD.

Gemeinsam holen wir uns die Stadt zurück!

Grund und Boden ist keine Ware wie jede andere, sondern die Grundlage für unser gemeinsames Leben in der Stadt und nicht vermehrbar. Bei explodierenden Bodenpreisen wird es aber zunehmend unmöglich, darauf bezahlbare Mietwohnungen zu bauen. Wir fordern daher ein neues Bodenrecht, das Allgemeinwohl Vorrang gegenüber privaten Renditeinteressen einräumt und den Münchner Wohnungsmarkt Spekulationen internationaler Finanzströme entzieht.

Als Kommune werden wir dazu in den kommenden Jahren ganz konkrete eigene Maßnahmen ergreifen:

• Mit einem kommunalen Bodenfonds weiten wir den städtischen Grundstücks- und Immobilienbestand aus und bewahren ihn dauerhaft für das Allgemeinwohl. Wir kaufen uns die Stadt zurück! Zusammen mit der Stadtkämmerei und am Gemeinwohl orientierten Partnern wie z. B. der Stadtsparkasse entwickeln dazu ein Konzept, mit dem Anlegerinnen und Anlegern ethisch verantwortbar und am Gemeinwohl orientiert von der hohen Wertstabilität des Immobilienmarktes in München profitieren können, ohne auf überzogene Renditen zu spekulieren. Wir schaffen so ein wirkungsvolles Gegengewicht zum privaten, profitorientierten Wohnungsmarkt. Grundstücke verbleiben auf Dauer im Eigentum des Bodenfonds und werden im Rahmen des Erbbaurechtes an Garanten für bezahlbares Wohnen verpachtet.
• Die kommunale Bodenvorratspolitik wird intensiviert, gerade in Entwicklungsgebieten. Kommunale Grundstücke werden nicht verkauft – auch nicht für Gewerbezwecke, sondern durch den Bodenfonds ausschließlich in Erbbaurecht an die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften oder gemeinnützige, nicht profitorientierte Wohnbauträger in Konzeptausschreibungen vergeben. Mit einer neuen kommunalen Wohnungsgemeinnützigkeit schaffen wir verbindliche Kriterien, welche Unternehmen im Sinne des Gemeinwohls agieren und für die Vergabe von Grundstücken in Frage kommen. Entscheidend ist, welches Konzept zur Schaffung dauerhaft bezahlbaren Wohnraums am besten geeignet ist.
• Mit dem Erlass einer „Erbbaurechtssatzung“ werden verbindliche Regeln für die Gestaltung von Erbbaurechtsverträgen für kommunale Flächen aufgestellt, die den dauerhaften Erhalt des bezahlbaren Wohnraums festschreiben und durch Einführung einer allgemeingültigen Verwaltungspraxis Verlässlichkeit für die Erbbaurechtsnehmer*innen schaffen.
• Wir stehen zum Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM), um neue Flächen im Sinne einer zielgerichteten Entwicklung zu nutzen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und die Kosten für die nötige technische wie soziale Infrastruktur durch die Wertsteigerungen und nicht durch die Stadtgesellschaft zu finanzieren.
• Das Instrument der sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) – eine sozialdemokratische Erfindung und immer öfter in anderen Kommunen kopiert – führen wir fort und bauen wir aus. Wir schließen mit privaten Grundstückseigentümer*innen einen Vertrag für bezahlbares Wohnen zur dauerhaften Schaffung von langfristig sozial orientiertem Mietwohnraum. Für das klassische Bauträgermodell des Abverkaufs von Eigentumswohnungen auf privaten Flächen verschärfen wir die Anforderungen. Wir sorgen dafür, dass dabei auch weitere der Allgemeinheit entstehende Kosten, wie die Bereitstellung sozialer und technischer Infrastruktur, Mobilitätsangebote und kulturelle Versorgung, berücksichtigt werden.
• Wir verschieben die Prioritäten in der Stadtplanung und in der Stadtverwaltung. Bebauungspläne und Genehmigungsverfahren, die dem Allgemeinwohl und der Schaffung bezahlbaren Wohnraums dienen, erhalten Vorrang. Künftig entwickelt ausschließlich die Stadt Flächen nach ihren Kriterien, denen sich alle Akteure unterzuordnen haben. Städtische Grundstücke und Grundstücke von städtischen Beteiligungsgesellschaften sowie von Eigentümerinnen und Eigentümern, die zur Schaffung von sozial orientiertem Mietwohnraum stehen, genießen absolute Priorität. Die Kapazitäten der planenden Verwaltung werden entsprechend eingesetzt.
• Wir stehen zur Nachverdichtung in der Stadt – aber mit Augenmaß und zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, nicht für neue Eigentumswohnungen im hochpreisigen Segment. Dabei gilt unser Augenmerk auch den bisherigen Gewerbe- und Wohnflächen und den schützenswerten Strukturen im Viertel. Nachverdichtung muss immer auch zu einer sozialen und qualitativen Bereicherung führen, von der Alle profitieren.
• Gemeinsam mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften, gemeinwohlorientierten Akteuren und den Genossenschaften bauen wir den gemeinnützigen Wohnungsmarkt weiter aus und schützen so die Mieterinnen und Mieter dauerhaft vor dem Irrsinn der Mietpreisentwicklung.

Schutz vor Verdrängung

Unser München ist gemischt und vielfältig. Wir schützen die Mieterinnen und Mieter mit allen Möglichkeiten der Stadt vor Verdrängung und sorgen für den Erhalt bezahlbaren Wohnraums. Wir wollen keine entmischten Stadtquartiere und kämpfen für den Erhalt sozialer Mischung in der Stadt. Nur wer miteinander lebt und einander im Alltag begegnet, kann eine solidarische und gerechte Stadt schaffen!

• Wir nutzen die Möglichkeiten des Milieuschutzes und weisen Erhaltungssatzungsgebiete in der ganzen Stadt auf Dauer aus, wo immer es möglich ist. Wir untersuchen Neubauprojekte, Nachverdichtungen und Verbesserungen des Wohnumfeldes stets auf ihre potenziellen Aufwertungstendenzen in deren Umgebung und fangen diese mit flankierenden Erhaltungssatzungen ab. Die Ergebnisse der Wohnungsmarktbeobachtung und der Sozialberichterstattung werden zu einem kommunalen Sozialraummonitoring gebündelt und sozialer Verdrängung gezielt entgegengewirkt.
• Das kommunale Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten wird konsequent genutzt, um Mietenspekulation und Aufteilung von Wohnraum zu verhindern und dauerhaft bezahlbaren Wohnraum im Bestand der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften zu sichern oder Mietergenossenschaften bei ihrer Gründung zu unterstützen.
• Wir verhindern Leerstand und Zweckentfremdungen von Wohnraum für touristische und gewerbliche Nutzungen. Wir gehen jedem Hinweis nach, so dass sich in München auch Airbnb und andere Plattformen an Recht und Gesetz halten müssen. Leerstand und Zweckentfremdung bekämpfen wir mit allen juristischen Mitteln. Wir fordern die Ausweitung der kommunalen Befugnisse bei der Bekämpfung der Zweckentfremdung durch den Freistaat Bayern und insbesondere die Einführung der Möglichkeit der Wiederbelegung leerstehenden oder zweckentfremdeten Wohnraums durch die Stadt.
• Mietpreisbremsen und Regulierungen müssen in ganz Bayern wirksam werden. Wir fordern von der Landesregierung unermüdlich die nötigen gesetzlichen Grundlagen und versuchen einen zunächst sechsjährigen Mietenstopp mit einem Volksbegehren durchzusetzen. Wir gehen in München dabei selbst mit gutem Beispiel voran, setzen die „Münchner Mietpreisbremse“ und den „Münchner Mietenstopp“ bei den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften um und nehmen sie in die Kriterien der kommunalen Wohnungsgemeinnützigkeit auf.
• Wir kämpfen weiterhin für eine Absenkung der Kappungsgrenzen, den Mietenstopp und die Reform des Mietspiegels, der auch die Bestandsmieten einbeziehen soll, und wollen damit seine selbstverstärkende Wirkung unterbinden. Mit der Erhebung eines eigenen kommunalen Bestandsmietenspiegels setzen wir diese Prinzipien schon jetzt um, machen sie zur Berechnungsgrundlage der Mieten der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und der Kriterien der Wohngemeinnützigkeit.
• Wir unterstützen Vereine, Initiativen und Gemeinschaften von Mieterinnen und Mietern bei ihrem Einsatz für den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum und Schutz vor Verdrängung und Vertreibung finanziell, juristisch, personell und logistisch.

 Bezahlbaren Wohnraum schaffen

Die Stadt investiert weiterhin große eigene Mittel in Erhalt und Ausweitung des kommunalen Wohnungsbestandes. Unser Ziel ist es, ein echtes öffentliches oder gemeinnütziges Gegengewicht zu dem privaten, profitorientierten Wohnungsmarkt zu schaffen. Nicht „Bauen, bauen, bauen!“ allein löst die Probleme am Münchner Wohnungsmarkt, immer muss auch geprüft werden, wer zu welchem Preis für wen baut. Eine Aufstockung von Wohngebäuden mit Eigentumswohnungen und der damit verbundenen Modernisierung bisher bezahlbarer Wohnungen löst keines der tatsächlichen Probleme. Wir setzen der vorherrschenden kapitalistischen Verwertungslogik auf dem Wohnungsmarkt einen starken gemeinwohlorientierten, gemeinnützigen Wohnungssektor entgegen.

• Genossenschaften als gemeinnützige Akteure am Münchner Wohnungsmarkt stärken wir, die Gründung neuer Genossenschaften fördern wir aktiv. Sie werden bei der Vergabe kommunaler Flächen in Erbbaurechten berücksichtigt und dabei gefördert, langfristig bezahlbaren Wohnraum auch für mittlere Einkommen zu schaffen.
• Auf einem angespannten Wohnungsmarkt wie München sind immer weniger Menschen in der Lage, Wohnungseigentum zu erwerben. Wir tragen dieser Tatsache Rechnung und beenden das städtische Fördermodell „München-Modell Eigentum“ für Einzelne zugunsten von noch mehr gefördertem Mietwohnungsbau.
• Die Schaffung von Werkswohnungen oder die Förderung von Genossenschaften für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter machen wir zur Bedingung für die Ausweisung neuer Gewerbegebiete oder Erhöhung von Gewerbebaurechten. Wer nicht in der Lage ist selbst zu bauen, muss Belegungsrechte beispielsweise bei den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften erwerben und damit zur Finanzierung kommunalen, bezahlbaren Wohnraums beitragen. Die Stadtwerke und weitere städtische Gesellschaften gehen weiter mit gutem Beispiel voran und errichten auf eigenen Flächen weitere Wohnungen für ihre Beschäftigten.
• Wir fördern innovatives Bauen und neue Nutzungskonzepte. Wir verstehen Häuser nicht als „Klötze in der Landschaft“, sondern treiben die Errichtung von hybriden Gebäudestrukturen mit abwechslungsreicher Architektur voran, die die kleinräumige Mischung unterschiedlicher Wohn- und Nutzungsformen ermöglicht. Wir werden uns für die Nutzung und Überbauung heute nur unzureichend genutzter Flächen (Parkplätze, etc.) ständig einsetzen und überprüfen die Flächen der kommunalen Unternehmen auf ein Mitnutzungspotenzial für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums.
• Gerade junge Menschen haben es auf dem Münchner Wohnungsmarkt besonders schwer. Das Programm „Junges Wohnen“ mit besonderen Wohnformen für junge Menschen in Ausbildung und junge Beschäftigte wird in das Regelprogramm der städtischen Wohnbaugesellschaften aufgenommen. Durch die Gründung eines neuen „Wohnwerks“ werden wir Beratungs- und Vermittlungsleistungen bündeln und dafür sorgen, dass die Auszubildendenwohnungen nicht nur in Form von Belegrechten an die Auszubildenden der Landeshauptstadt oder interessierter Firmen vergeben werden, sondern dass sich Auszubildende auch eigenständig bewerben können. Dabei werden wir mit den Trägern im Sozialbereich eng zusammenarbeiten. Gemeinsam mit dem Studentenwerk und dem Freistaat Bayern treiben wir den Bau möglichst vieler neuer Wohnungen für Studierende voran.
• Wir haben großen Respekt vor der Lebensleistung der Seniorinnen und Senioren. Daher unternehmen wir alles in unserer Macht stehende, um für die ältere Generation sicheres und bezahlbares Wohnen zu gewährleisten. Wir setzen uns für ein lebenslanges Wohnrecht für Seniorinnen und Senioren in ihrer Wohnung ein, denn sie sollen vor Verdrängung geschützt sein. Im städtischen Bestand wenden wir dieses Prinzip schon heute an. Wir treiben konsequent den Aufbau eines bedarfsgerechten Tauschprogramms für Wohnungen voran – auch über die städtischen Wohnungsbaugesellschaften hinaus. Dabei gilt: Die neue, kleinere Wohnung darf nicht mehr kosten als die alte, Umzugshilfen werden organisiert und die Umzugskosten übernommen.
• Neue Wohnanlagen für Seniorinnen und Senioren werden auch im Bestand der städtischen Wohnungsbaugesellschaften und gemeinnützigen Träger geschaffen, damit Menschen auch im Alter gut in München wohnen können. Sie sollen auch im Alter möglichst lange in ihrer vertrauten Wohnumgebung und ihrem sozialen Umfeld bleiben können, dafür werden Nachbarschafts- und Haushaltshilfen über die anerkannten sozialen Träger unserer Stadt verstärkt und ausgebaut.
• Wir entwickeln neue Formen des Miteinanders und treten für die Förderung des generationenübergreifenden, kleinräumig sozial gemischten Wohnens ein. Eine dieser Maßnahmen zur Förderung ist, dass die Stadt weiter die kommunalen Wohnungsgesellschaften dazu verpflichtet, barrierefreie Wohnungen zu schaffen. Das Entstehen von Gemeinschaft in den Häusern der kommunalen Wohnbaugesellschaften durch Maßnahmen der sozialorientierten Gebäudebewirtschaftung wird aktiv gefördert.

So entwickeln wir die Stadt

München wächst. Das ist die urbane Realität, die wir gestalten müssen. Ein Zuzugstopp ist nicht umsetzbar, eine Verminderung der Attraktivität Münchens ist nicht wünschenswert und löst keine Probleme. Wir begreifen das Wachstum unserer Stadt als Chance, städtisches Zusammenleben nachhaltig und sozial zu gestalten. Wer Wachstum nicht gestaltet, der spaltet die Stadt! Dabei verhindern wir ein unkontrolliertes Wuchern der städtischen Strukturen, sondern organisieren die planvolle Weiterentwicklung im Sinne eines qualitativen Wachstums.

Wir wissen um die Sorgen, Ängste und Bedenken und die Nutzungskonflikte um knappe Flächen im Bestand und nehmen sie ernst. Wir werden die Diskussion um die Nutzungskonflikte aktiv führen, sie moderieren und an einer Lösung arbeiten, die das Wohl der Allgemeinheit im Blick hat. Das ist für uns die Aufgabe kommunaler Planungshoheit.

• Unser München ist sozial, gerecht, nachhaltig und urban! Daran orientieren sich die Leitprinzipien unserer Ziele für die Stadtentwicklung. Wir arbeiten für die sozial gemischte Stadt und die Fortschreibung der Münchner Mischung. Wir wollen eine Stadt der kurzen Wege, eine Stadt vieler Zentren, in denen sich Wohnen, Arbeiten und Gewerbe abwechseln. Wir wollen lebenswerte Viertel mit abwechslungsreichen Strukturen und eigenem Charakter, deren qualitätsvolle und konsumfreie öffentliche Räume zum Verweilen einladen. Wir wollen Raum für das öffentliche Leben für alle und keine bloßen Zwischenräume, Naherholungsflächen statt Abstandsgrün, erhalten Frischluftschneisen und fördern das gesunde Stadtklima.
• Dabei werden wir ein besonderes Augenmerk auf die Schaffung und den Erhalt lebendiger Erdgeschosse legen, in denen sich die Häuser zur Straße hin öffnen und in der sich kulturelle, öffentliche und gewerbliche Nutzung abwechseln. Dafür werden wir in Neubauquartieren ein Gewerbeflächenmanagement einführen, das Nutzung, Aktivierung und (kulturelle) Zwischennutzung in der Startphase zentral organisiert.
• Wir schützen mit allen zur Verfügung stehenden Mitteln vorhandene Einzelhandels- und Gewerbestruktur vor Verdrängung.
• Stadt und Region sind längst zusammengewachsen. Aber es fehlt an geeigneten Strukturen in Politik und Verwaltung, die gemeinsamen Entwicklungsprozesse zu steuern und gemeinsam zu gestalten. Wir stärken den Regionalen Planungsverband und fördern jede Zusammenarbeit mit dem Münchner Umland – auf Augenhöhe und gerecht. Wer von den städtischen Schulen, Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Kulturangeboten oder Arbeitsplätzen profitieren will, muss gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum schaffen und erhalten, sich an der gemeinsamen Infrastruktur beteiligen und sich an der Gesamtplanung im Großraum München aktiv beteiligen.